À côté de l'investissement productif, la défiscalisation outre-mer comporte un volet consacré au logement : le Girardin logement social, codifié à l'article 199 undecies C du CGI. Il suit des règles propres, il occupe une place distincte dans les plafonds, et il ne s'analyse pas comme le Girardin industriel.
Trois articles, un seul nom commercial
Le mot LODEOM ne désigne aucun dispositif du code général des impôts. C'est un nom commercial dérivé de la loi n° 2009-594 du 27 mai 2009 pour le développement économique des outre-mer ; en droit strict, il renvoie aux exonérations de cotisations patronales de l'article L. 752-3-2 du code de la sécurité sociale, qui sont un LODEOM social sans lien avec l'impôt sur le revenu. Ce que le marché appelle LODEOM fiscal correspond en réalité à une série d'articles du CGI, dont trois portent les réductions d'impôt outre-mer : l'article 199 undecies A, l'article 199 undecies B pour l'investissement productif — le Girardin industriel — et l'article 199 undecies C pour le logement social. Ce qui relève de la loi et ce qui relève du vocabulaire commercial est démêlé dans notre article sur ce que la LODEOM encadre et ce qu'elle n'est pas.
Cette distinction n'est pas une précaution de forme. Les deux volets ne portent pas sur les mêmes biens, ne s'adressent pas aux mêmes porteurs et ne se traitent pas dans le même ordre au moment de calculer les plafonds.
Ce qui sépare le logement social de l'investissement productif
Le Girardin industriel repose sur l'acquisition d'un matériel productif neuf, loué à une entreprise ultramarine exerçant une activité agricole, industrielle, commerciale ou artisanale, avec une liste longue de secteurs exclus. Le Girardin logement social porte, comme son nom l'indique, sur des opérations de logement menées outre-mer, et le texte de l'article 199 undecies C organise l'intervention d'organismes de logement social dans le schéma.
Sur ce volet, notre position éditoriale est de nous en tenir à ce que nous pouvons sourcer. Les taux, les conditions de location, les durées d'engagement et les modalités de portage propres à l'article 199 undecies C ne sont pas repris ici : ils demandent une vérification sur le texte en vigueur et sur la doctrine administrative à la date du dossier, et nous ne publions pas de chiffre que nous n'aurions pas vérifié. Ce qui est en revanche établi, et qui change concrètement la décision d'un contribuable, c'est la place de ce dispositif dans l'architecture des plafonds.
Sur une opération de logement social outre-mer, les trois questions que nous posons au partenaire sont : quel est le texte applicable à la date de l'investissement, qui porte l'opération et avec quel organisme de logement social, et quelle est la durée pendant laquelle l'avantage reste reprenable. Une réponse approximative sur l'un de ces trois points suffit à arrêter l'examen.
Le plafond spécifique outre-mer place le logement social en premier
L'article 199 undecies D du CGI plafonne l'ensemble des réductions d'impôt outre-mer, reports compris, à 40 000 € par an. Et il fixe un ordre d'imputation qui n'est pas neutre :
- En premier, l'article 199 undecies C et ses reports, dans la limite de 40 000 €.
- Ensuite, les articles 199 undecies A et 199 undecies B et leurs reports, dans la limite de 30 600 €, diminuée de ce qui a déjà été imputé au titre du logement social.
La conséquence est directe : chez un contribuable qui combine les deux volets, le Girardin logement social consomme le plafond avant l'investissement productif. Le dispositif industriel ne dispose alors que du solde. Cet ordre d'imputation, et le fait qu'il s'applique avant le plafonnement global, sont développés dans notre article sur le plafond spécifique des niches fiscales outre-mer.
S'ajoutent des pondérations. Pour le calcul de ce plafond, la réduction de l'article 199 undecies C n'est retenue qu'à hauteur de 30 % de son montant, tandis que certains investissements productifs sont retenus pour 34 % et une autre catégorie pour 44 %. La fraction écartée n'est pas perdue : elle est reportable, à hauteur de 7/3 du montant retenu au titre du logement social, et de 33/17 ou 14/11 selon la pondération applicable aux investissements productifs. Un dispositif alternatif permet par ailleurs de retenir, au lieu de ces montants fixes, 15 % du revenu servant de base au calcul de l'impôt, l'article 199 undecies C s'imputant dans cette limite de 15 % et les articles 199 undecies A et B dans la limite de 11 % de ce revenu.
| Article | Objet | Ordre et limite | Fraction retenue |
|---|---|---|---|
| 199 undecies C | Logement social outre-mer | Imputé en premier, dans la limite de 40 000 € | 30 % |
| 199 undecies A et B | Logement et investissement productif | Imputés ensuite, dans la limite de 30 600 € diminuée du précédent | 34 % ou 44 % |
Au-delà de ce plafond spécifique intervient le plafonnement global des avantages fiscaux de l'article 200-0 A, dans sa version majorée à 18 000 €, qui réunit les trois articles outre-mer avec les SOFICA et le Pinel outre-mer. L'ordre ne s'inverse jamais : le plafond spécifique d'abord, le plafonnement global ensuite, sur le résultat.
Le même risque de reprise, et la même absence de retour de l'apport
Sur les deux volets, l'investisseur personne physique qui passe par un schéma de portage ne récupère pas son apport. Il ne s'agit pas d'un placement, mais d'une opération fiscale à fonds perdus dont le rendement est l'écart entre la réduction obtenue et le versement effectué. Il n'y a ni capital à récupérer au terme, ni valeur de rachat, ni liquidité.
Et l'avantage demeure reprenable. Si les conditions posées par le texte cessent d'être remplies pendant la période de conservation, la réduction est remise en cause auprès de l'investisseur, avec le décalage de plusieurs années qu'impose le calendrier du contrôle fiscal. La mécanique de cette reprise, identique dans son principe sur les deux volets, est traitée dans notre article sur le risque de requalification et la reprise de la réduction.
La contribution différentielle sur les hauts revenus, à vérifier avant de signer
Depuis l'imposition des revenus de 2025, la contribution différentielle sur les hauts revenus de l'article 224 du CGI s'applique aux foyers dont le revenu de référence dépasse 250 000 €, ou 500 000 € en imposition commune, lorsque leur taux moyen d'imposition n'atteint pas 20 % de ce revenu.
Pour les investissements outre-mer réalisés au plus tard le 31 décembre 2025, l'avantage procuré par les réductions des articles 199 undecies A, B et C était réintégré dans le calcul de l'impôt retenu : la réduction ne faisait donc pas baisser le taux moyen. Pour les opérations réalisées à compter du 1er janvier 2026, cette réintégration n'est plus prévue. La réduction diminue réellement le taux moyen d'imposition et peut, à ce titre, déclencher ou augmenter la contribution. Au-delà des seuils, l'avantage obtenu peut donc être repris pour partie par ce mécanisme.
Ce n'est pas une raison d'écarter le dispositif : c'est une raison de calculer avant de signer, et cela ne concerne que le haut du segment des contribuables fortement imposés. Le détail du calcul figure dans notre article sur la contribution différentielle sur les hauts revenus.
Notre cabinet est courtier en assurance ; ce dispositif relève d'autres agréments. Nous intervenons en apport d'affaires auprès de partenaires qui les portent et coordonnons le dossier, sans jamais le monter nous-mêmes. Le traitement fiscal décrit ici dépend de la situation propre à chaque contribuable et est susceptible d'évoluer.
La règle de lecture
Le Girardin logement social ne se compare pas au Girardin industriel sur le seul rendement affiché, parce qu'il ne joue pas au même endroit : il s'impute avant l'investissement productif, avec une fraction retenue plus faible et un report calculé différemment. Chez un contribuable susceptible de mobiliser les deux volets, l'ordre dans lequel ils sont engagés modifie le montant finalement utilisable.
La règle que nous appliquons est donc de calculer les plafonds avant de regarder les dossiers, et de ne retenir sur ce volet que des opérations dont le texte applicable, le porteur et la durée d'engagement sont documentés par écrit. Notre guide complet de la défiscalisation replace ce raisonnement dans l'ensemble des leviers disponibles.
Cet article a une portée informative et pédagogique. Il ne constitue ni un conseil en investissement personnalisé, ni une recommandation portant sur un instrument financier déterminé, ni une offre de souscription. Les produits structurés présentent un risque de perte en capital au-delà de leur barrière de protection et un risque de défaut de l’émetteur. Les rendements évoqués sont conditionnels et soumis à la solvabilité de l’émetteur. Les documents précontractuels et contractuels des produits ne sont pas diffusés sur ce site : le cabinet les détient, les analyse avant toute souscription et les transmet à ses clients.