Le Pinel, le Scellier et le Censi-Bouvard ne sont plus ouverts à de nouveaux investissements. Leurs engagements, eux, courent toujours, et leurs réductions continuent de s'imputer. Savoir quels dispositifs fiscaux disparus circulent encore dans les documents commerciaux est aussi le test le plus simple pour dater une plaquette.
Fermé ne veut pas dire annulé
La fermeture d'un dispositif fiscal ne produit presque jamais d'effet rétroactif. Elle interdit l'entrée de nouveaux investisseurs ; elle ne touche ni les engagements souscrits, ni les réductions en cours d'imputation, ni les obligations déclaratives qui les accompagnent.
Cette distinction a trois conséquences pratiques. Un contribuable qui détient un bien acquis sous un régime éteint reste tenu par son engagement de location et peut toujours voir sa réduction remise en cause s'il le rompt. Il continue de porter sa réduction sur sa déclaration jusqu'au terme de l'étalement prévu. Et il ne peut pas renouveler l'opération : le même bien, dans la même configuration, n'ouvrirait aujourd'hui aucun droit.
Les dispositifs fiscaux disparus et leur dernière date d'entrée
| Dispositif | Dernière entrée possible | Ce qui court encore |
|---|---|---|
| Scellier | Investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2012, avec une tolérance pour le premier trimestre 2013 lorsque l'engagement avait été pris avant cette date | Engagements de location achevés pour l'essentiel ; reports d'imputation résiduels |
| Censi-Bouvard | Acquisitions réalisées du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2022 | Engagements de location meublée en cours ; réductions encore en cours d'étalement |
| Pinel | Fermé à tout nouvel investissement depuis le 1er janvier 2025 | Engagements de neuf ou douze ans en cours, prorogeables selon les règles du dispositif |
| Malraux, branches quartier ancien dégradé et quartiers NPNRU | Dépenses payées au plus tard le 31 décembre 2024 | Engagements de location de neuf ans en cours ; réductions en cours d'imputation |
Trois de ces quatre lignes concernent des réductions d'impôt soumises au plafonnement global de 10 000 €, ce qui signifie qu'un engagement ancien toujours en cours d'imputation consomme aujourd'hui une part du plafond disponible. C'est un point régulièrement oublié dans les dossiers que nous reprenons : notre article sur le plafonnement global des niches fiscales explique comment s'en assurer.
Le Pinel, fermé depuis le 1er janvier 2025
Le Pinel était la réduction d'impôt pour investissement locatif intermédiaire la plus diffusée du marché. Il n'est plus ouvert à de nouveaux investissements depuis le 1er janvier 2025. Les engagements en cours continuent de produire leurs effets, et les propriétaires concernés restent tenus des conditions de loyer, de ressources du locataire et de durée de location qui conditionnent leur réduction.
La loi de finances pour 2026 a mis en place un nouveau statut du bailleur privé qui ne repose pas sur une réduction d'impôt mais sur un amortissement du bâti déduit des revenus fonciers. La logique est donc différente : il ne s'agit plus d'un avantage en impôt mais d'une action sur l'assiette, ce qui change le calcul du gain et son articulation avec les autres dispositifs. Nous suivons ce régime dans notre article sur le statut du bailleur privé ; ses paramètres précis et son articulation avec le plafonnement global demandent à être confirmés sur le texte avant d'en tirer une conclusion chiffrée.
Le Scellier et le Censi-Bouvard, des dossiers encore vivants
Le Scellier ne s'applique plus aux investissements réalisés après le 31 décembre 2012, à l'exception de ceux du premier trimestre 2013 pour lesquels l'engagement d'investir avait été pris au plus tard à cette date. Plus de treize ans après, ce dispositif n'a plus d'actualité commerciale, mais il reste présent dans les déclarations : certaines réductions ont été étalées sur une longue période et des reports peuvent encore s'imputer.
Le Censi-Bouvard, qui concernait l'acquisition de logements destinés à la location meublée non professionnelle dans certaines résidences services, portait sur les acquisitions réalisées du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2022. Les opérations en état futur d'achèvement conclues dans les derniers millésimes supposaient en outre un achèvement dans un délai déterminé. Les propriétaires concernés sont aujourd'hui dans une phase différente : celle de la sortie, de la revente sur un marché secondaire souvent étroit, et du choix du régime applicable à la poursuite de la location meublée.
Un bien acquis sous un dispositif éteint ne se gère pas comme un bien ordinaire. L'engagement de location, sa durée restante et les conditions de loyer applicables déterminent ce qui peut être décidé sans remettre en cause la réduction déjà obtenue. Le traitement fiscal dépend de la situation de chacun et il est susceptible d'évoluer.
Les branches du Malraux refermées le 1er janvier 2025
Le Malraux est l'un des dispositifs que nous travaillons, et il a lui aussi perdu deux de ses branches. Les dépenses engagées dans un quartier ancien dégradé ou dans un quartier à concentration élevée d'habitat ancien dégradé relevant du nouveau programme national de renouvellement urbain n'ouvrent plus droit à la réduction au-delà des dépenses payées le 31 décembre 2024. Ces deux branches avaient été prorogées jusqu'à cette date et n'ont pas été reconduites.
Depuis le 1er janvier 2025, seuls les immeubles situés en site patrimonial remarquable sont éligibles. Le taux applicable dépend alors du document d'urbanisme couvrant le site : 30 % lorsqu'un plan de sauvegarde et de mise en valeur est approuvé, 22 % dans les autres cas, notamment sous plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine. Sur les 1 022 sites patrimoniaux remarquables recensés, 127 seulement disposent d'un plan approuvé, dont 95 d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur. Le taux de 30 % mis en avant par la plupart des documents commerciaux correspond donc à une configuration minoritaire. Notre article sur les zones éligibles au Malraux détaille cette géographie.
Dater une plaquette en quatre vérifications
- Chercher le Pinel
Un document qui présente le Pinel comme une solution disponible décrit un état du droit antérieur au 1er janvier 2025. C'est le marqueur le plus rapide.
- Chercher les branches éteintes du Malraux
Une mention du quartier ancien dégradé ou des quartiers NPNRU comme secteurs éligibles date le document d'avant 2025, ou signale qu'il n'a pas été relu depuis.
- Vérifier le barème d'impôt cité
Les tranches et les seuils sont revalorisés chaque année. Un barème non daté, ou daté d'un exercice antérieur, invalide tous les calculs qui en découlent.
- Chercher la mention des contributions sur les hauts revenus
Pour les opérations réalisées à compter du 1er janvier 2026, certaines réductions d'impôt ne sont plus neutralisées dans le calcul de la contribution différentielle sur les hauts revenus. Un document qui n'en dit rien n'intègre pas un paramètre entré en vigueur depuis.
Ce qui reste ouvert, et ce que cela ne garantit pas
Les dispositifs encore ouverts ne sont pas pour autant à l'abri. Le régime d'investissement productif outre-mer s'applique aux investissements mis en service au plus tard le 31 décembre 2029 : cette échéance est écrite dans le texte. En octobre 2026, l'Assemblée nationale a par ailleurs rejeté de peu deux amendements qui auraient restreint le Malraux et le monument historique — le premier aurait soumis la réduction Malraux au plafonnement global de 10 000 €, le second portait sur le périmètre du régime des monuments historiques. Ces deux dispositifs figurent parmi ceux que nous travaillons, et le fait que leur régime ait été discuté à quelques voix près mérite d'être dit plutôt que passé sous silence.
La règle de lecture
Un dispositif fiscal n'a pas de durée de vie garantie, et c'est une donnée à intégrer au raisonnement plutôt qu'une raison de s'abstenir. La question utile n'est pas de savoir si un régime existera encore dans dix ans : elle est de savoir si l'opération reste tenable si le régime change.
Pour un engagement de neuf ou quinze ans, cela signifie vérifier que l'avantage déjà acquis n'est pas conditionné à la survie du dispositif — il ne l'est pas, dans les régimes examinés ici — et que le bien conserve une valeur propre indépendamment de son régime fiscal. C'est le seul raisonnement qui résiste à une loi de finances. Notre guide complet de la défiscalisation et notre article sur notre méthode d'arbitrage entre dispositifs détaillent la façon dont nous intégrons ce risque législatif.
Cet article a une portée informative et pédagogique. Il ne constitue ni un conseil en investissement personnalisé, ni une recommandation portant sur un instrument financier déterminé, ni une offre de souscription. Les produits structurés présentent un risque de perte en capital au-delà de leur barrière de protection et un risque de défaut de l’émetteur. Les rendements évoqués sont conditionnels et soumis à la solvabilité de l’émetteur. Les documents précontractuels et contractuels des produits ne sont pas diffusés sur ce site : le cabinet les détient, les analyse avant toute souscription et les transmet à ses clients.