Depuis le 1er janvier 2025, les zones éligibles au dispositif Malraux se réduisent à une seule catégorie : les sites patrimoniaux remarquables. Les deux branches qui visaient les quartiers anciens dégradés sont éteintes, et à l'intérieur même des sites patrimoniaux remarquables, le document d'urbanisme applicable détermine à la fois les conditions d'entrée et le taux.
Une seule porte d'entrée depuis 2025
Le site patrimonial remarquable est un classement issu du code du patrimoine, qui couvre des villes, des villages ou des ensembles urbains présentant un intérêt architectural, archéologique, artistique ou paysager. C'est aujourd'hui le seul périmètre qui ouvre droit à la réduction d'impôt de l'article 199 tervicies du code général des impôts.
Autrement dit, les zones éligibles au Malraux se confondent désormais avec la carte des sites patrimoniaux remarquables. Cette simplification apparente recouvre une complexité réelle : tous ces sites ne relèvent pas du même régime et n'ouvrent pas le même taux.
Le classement seul ne suffit pas. Il faut encore savoir quel document d'urbanisme couvre le site, car c'est lui qui fixe la condition à remplir pour que les dépenses deviennent éligibles. Trois situations se présentent, et elles n'ont pas les mêmes conséquences pratiques.
PSMV, PVAP, ou aucun plan approuvé
| Document applicable | Condition d'éligibilité des dépenses | Taux |
|---|---|---|
| Plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé | Pas de déclaration d'utilité publique nécessaire ; dépenses éligibles à compter de la publication de l'acte d'approbation | 30 % |
| Plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine approuvé | Pas de déclaration d'utilité publique nécessaire ; dépenses éligibles à compter de la publication de l'acte d'approbation | 22 % |
| Aucun des deux plans approuvé | La restauration doit être déclarée d'utilité publique | 22 % |
Le plan de sauvegarde et de mise en valeur est l'instrument le plus contraignant et le plus protecteur des deux : il se substitue au document d'urbanisme de droit commun sur le périmètre qu'il couvre. Le plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine est un document plus souple, annexé au plan local d'urbanisme. Les deux dispensent de la déclaration d'utilité publique, mais un seul ouvre le taux supérieur. Ce point, et la façon de le vérifier, font l'objet de notre article sur la coexistence des deux taux.
Les deux branches éteintes
Le dispositif Malraux comportait jusqu'au 31 décembre 2024 deux branches supplémentaires, assises sur une logique de renouvellement urbain plutôt que de protection patrimoniale : les quartiers anciens dégradés et les quartiers présentant une concentration élevée d'habitat ancien dégradé couverts par une convention pluriannuelle, dont la liste avait été fixée par arrêté du 19 janvier 2018. Toutes deux exigeaient une déclaration d'utilité publique.
Ces branches avaient été prorogées jusqu'au 31 décembre 2024 par l'article 14 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024. Elles n'ont pas été reconduites : seules les dépenses payées au plus tard le 31 décembre 2024 en relèvent. Aucun nouvel investissement ne peut être réalisé sur ces deux fondements.
Une documentation commerciale qui mentionne encore le quartier ancien dégradé comme un secteur ouvert décrit un état du droit antérieur à 2025. C'est le signal le plus rapide pour détecter une plaquette non mise à jour. Le même réflexe s'applique à d'autres régimes fermés, recensés dans notre article sur les dispositifs fiscaux qui n'existent plus.
Combien de sites, et sous quel régime
La question du nombre de sites concernés n'est pas anecdotique : elle détermine la profondeur réelle du marché Malraux et la crédibilité des arguments de taux. D'après la liste des sites patrimoniaux remarquables du ministère de la Culture, dans sa mise à jour du 17 août 2026, la répartition serait la suivante.
| Situation | Nombre de sites |
|---|---|
| Sites patrimoniaux remarquables, toutes situations | 1 022 |
| Dont plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé | 95 |
| Dont plan de valorisation approuvé | 35 |
| Sous anciens règlements ou situation non renseignée | 895 |
Environ 12 % des sites patrimoniaux remarquables seraient donc dotés d'un plan approuvé. Deux réserves doivent accompagner ces nombres. La première est qu'ils proviennent d'une source de seconde main s'appuyant sur un jeu de données publiques, et non d'un relevé que nous avons constitué nous-mêmes. La seconde est que la liste accuse un décalage pour les classements récents : des arrêtés de mars 2026, publiés au Journal officiel en avril, n'y figuraient pas. Ces données donnent un ordre de grandeur fiable sur la structure du marché, pas un décompte à jour à l'unité.
Ce que la déclaration d'utilité publique implique
Pour la grande majorité des sites, qui relèvent d'anciens règlements ou dont la situation n'est pas renseignée, l'éligibilité suppose que la restauration soit déclarée d'utilité publique. Ce n'est pas une formalité : c'est une procédure administrative portant sur l'opération de restauration elle-même, qui doit être conduite en amont et dont le calendrier échappe à l'investisseur.
La conséquence est opérationnelle. Dans un site sans plan approuvé, l'existence et la date de la déclaration d'utilité publique sont des informations à obtenir avant tout engagement, parce qu'elles conditionnent l'éligibilité des dépenses. Dans un site couvert par un plan approuvé, les dépenses sont éligibles à compter de la publication de l'acte d'approbation — c'est cette date qu'il faut connaître.
Cette procédure explique aussi la géographie réelle du marché Malraux. Les opérations se concentrent là où un opérateur a conduit une déclaration d'utilité publique ou là où un plan a été approuvé, c'est-à-dire sur un nombre de communes bien inférieur au nombre de sites classés. L'offre de programmes est donc étroite, et une offre étroite laisse peu de place à la comparaison : c'est une raison supplémentaire d'examiner chaque dossier sur ses mérites immobiliers plutôt que de choisir par défaut.
Le périmètre ne dit rien du marché locatif
La carte des sites patrimoniaux remarquables recouvre des villes très différentes : des métropoles régionales à forte tension locative, des villes moyennes au marché étroit, des communes de quelques milliers d'habitants. L'éligibilité au Malraux est une qualité juridique de l'immeuble, et elle ne dit rien de la demande locative, du niveau des loyers ni de la profondeur du marché de la revente.
La distinction mérite d'être tenue fermement, parce que l'engagement de location court sur neuf ans et que la sortie se fera sur le marché local de l'ancien. Un immeuble parfaitement éligible dans une commune sans locataires solvables expose à une vacance qu'aucun avantage fiscal ne comble, et à une valeur de revente décorrélée du prix payé. S'y ajoutent l'illiquidité propre à ce type d'actif et les aléas d'un chantier de restauration complète, qui peut durer plusieurs années et dont l'investisseur ne pilote ni le rythme ni le coût final.
Ce que nous vérifions sur le périmètre
- Le classement de l'immeuble
L'immeuble est-il situé dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable, et non simplement dans une ville qui en comporte un. Les périmètres sont délimités, et une rue peut être dedans quand la suivante est dehors.
- Le document d'urbanisme applicable
Plan de sauvegarde et de mise en valeur, plan de valorisation, ou aucun des deux. Cette réponse détermine le taux et la condition d'entrée.
- La date de l'acte d'approbation ou de la déclaration d'utilité publique
C'est le point de départ de l'éligibilité des dépenses. Une dépense payée avant cette date ne compte pas.
- La nature du local
Local d'habitation, local originellement destiné à l'habitation et réaffecté, ou local transformé en logement pour les demandes déposées à compter du 1er janvier 2017. Les travaux doivent conduire à une restauration complète.
Ces vérifications portent sur des pièces, pas sur des déclarations commerciales. Loneux Capital est courtier en assurance et intervient sur ce type de dossier en apport d'affaires, aux côtés de partenaires qui portent les agréments immobiliers et financiers requis : la production de ces pièces relève de l'opérateur et du partenaire qui porte l'opération, notre rôle est de les exiger et de les lire. Le traitement fiscal décrit ici dépend de la situation propre de chaque contribuable et est susceptible d'évoluer.
Le critère de décision
Le périmètre est une condition d'entrée, pas un critère de qualité. Un immeuble parfaitement éligible dans une ville sans tension locative reste un mauvais investissement, et un taux de 30 % ne compense pas un prix au mètre carré hors travaux supérieur au marché local. La règle que nous appliquons à un dossier Malraux est donc séquentielle : on vérifie d'abord l'éligibilité, parce qu'une opération non éligible ne se discute pas ; on examine ensuite l'actif comme si le dispositif n'existait pas, selon la grille décrite dans notre article sur les critères d'analyse d'un programme. L'ordre inverse, qui consiste à se laisser convaincre par un taux avant d'avoir regardé l'emplacement, explique une large part des opérations décevantes. Notre guide complet de la loi Malraux replace ces conditions dans l'ensemble du dispositif.
Cet article a une portée informative et pédagogique. Il ne constitue ni un conseil en investissement personnalisé, ni une recommandation portant sur un instrument financier déterminé, ni une offre de souscription. Les produits structurés présentent un risque de perte en capital au-delà de leur barrière de protection et un risque de défaut de l’émetteur. Les rendements évoqués sont conditionnels et soumis à la solvabilité de l’émetteur. Les documents précontractuels et contractuels des produits ne sont pas diffusés sur ce site : le cabinet les détient, les analyse avant toute souscription et les transmet à ses clients.