Deux taux coexistent dans le dispositif Malraux : 22 % et 30 % des dépenses de restauration retenues. Ce qui les sépare n'est ni le montant investi, ni la ville, ni la qualité du programme, mais un document d'urbanisme. Et le taux supérieur est beaucoup plus rare que la communication du secteur ne le laisse croire.
Ce qui sépare les deux taux
Pour les demandes de permis de construire ou les déclarations préalables déposées à compter du 9 juillet 2016, le taux de la réduction Malraux, codifiée à l'article 199 tervicies du code général des impôts, est de 22 % des dépenses retenues. Il est porté à 30 % lorsque l'immeuble se situe dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé.
| Situation de l'immeuble | Taux |
|---|---|
| Site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé | 30 % |
| Site patrimonial remarquable couvert par un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine approuvé | 22 % |
| Site patrimonial remarquable sans plan approuvé, restauration déclarée d'utilité publique | 22 % |
Jusqu'au 31 décembre 2024, le taux de 30 % s'appliquait également aux quartiers anciens dégradés et aux quartiers à forte concentration d'habitat ancien dégradé sous convention. Ces deux branches sont éteintes, et aucun nouvel investissement ne peut s'en prévaloir : elles ne figurent donc plus dans le tableau ci-dessus. Le détail des périmètres est traité dans notre article sur les zones éligibles et les plans applicables.
Cette extinction a un effet secondaire sur la lecture des documents commerciaux. Beaucoup de simulateurs et de plaquettes Malraux ont été écrits lorsque le taux de 30 % couvrait plusieurs secteurs ; ils continuent d'afficher ce taux comme un cas courant alors que son champ s'est restreint à une seule situation. Un taux affiché sans la mention du document d'urbanisme qui le justifie n'est donc pas une information, c'est une accroche.
Le point que le marché présente mal
Les deux plans dispensent de la déclaration d'utilité publique de la restauration. Il est donc tentant de les traiter comme équivalents, et c'est l'erreur que l'on rencontre le plus souvent. Un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine approuvé ouvre le taux de 22 %, pas celui de 30 %. Seul le plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé donne accès au taux supérieur.
Face à un programme présenté à 30 %, une seule question tranche : l'immeuble est-il couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, et à quelle date l'acte d'approbation a-t-il été publié. Une réponse qui mentionne un plan de valorisation, une aire de mise en valeur ou une zone de protection ne justifie pas le taux de 30 %.
Combien de sites ouvrent réellement le taux supérieur
La réponse est documentée, et elle est rarement citée. D'après la liste des sites patrimoniaux remarquables du ministère de la Culture, dans sa mise à jour du 17 août 2026, on dénombrerait 1 022 sites patrimoniaux remarquables, dont 95 couverts par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé et 35 par un plan de valorisation approuvé. Soit 127 sites dotés d'un plan approuvé, environ 12 % de l'ensemble, et moins de 10 % de l'ensemble pour les seuls sites ouvrant le taux de 30 %.
Ces nombres proviennent d'une source de seconde main s'appuyant sur un jeu de données publiques, et la liste accuse un décalage pour les classements récents : des arrêtés de mars 2026 publiés au Journal officiel en avril n'y figuraient pas. Ils donnent donc un ordre de grandeur sur la structure du marché, non un décompte à jour à l'unité. Cet ordre de grandeur suffit cependant à qualifier l'argument du « jusqu'à 30 % » : il décrit une configuration minoritaire, pas le cas général.
Le taux ne dépend pas du montant investi
Aucun effet de seuil n'existe dans le Malraux. Investir davantage ne fait pas passer de 22 % à 30 %, et fractionner une opération ne fait pas perdre le taux supérieur. Le taux est une caractéristique de l'immeuble, déterminée par le document d'urbanisme qui le couvre, et elle est connue avant toute négociation.
Ce que le montant commande, en revanche, c'est l'usage du plafond. L'assiette est limitée à 400 000 € de dépenses sur quatre années consécutives, et la façon dont le chantier s'étale conditionne la part de ce plafond réellement consommée : c'est l'objet de notre article sur le plafond de travaux et son étalement dans le temps.
Ce que huit points de taux représentent, et ce qu'ils ne compensent pas
Sur 400 000 € de dépenses éligibles, l'écart entre les deux taux représente 32 000 € de réduction. C'est significatif. Mais cet écart se compare à des grandeurs immobilières, pas fiscales.
Un surprix de 10 % sur une opération dont la part foncière et la part travaux atteignent ensemble 500 000 € représente 50 000 € payés en trop, soit davantage que l'écart entre les deux taux sur une assiette maximale. Un bien situé dans une ville sans tension locative supportera neuf ans d'engagement locatif avec un risque de vacance et une valeur de sortie incertaine, ce qu'aucun point de taux ne corrige. C'est la hiérarchie à garder : dans une opération Malraux, le taux arbitre entre deux programmes comparables, il n'arbitre pas entre une bonne et une mauvaise opération immobilière. Nous développons cette grille dans notre article sur les critères d'analyse d'un programme.
Les contreparties du dispositif restent les mêmes aux deux taux : une durée de chantier et des aléas de restauration qui ne sont pas maîtrisés par l'investisseur, neuf ans d'engagement de location en logement nu affecté à la résidence principale du locataire, et un bien peu liquide dont la revente dépendra de l'emplacement et de l'état du marché local de l'ancien.
Vérifier le taux avant de s'engager
- Se fier à la mention d'un taux dans une plaquette
Le taux est une conséquence juridique, pas un argument commercial. Il se démontre par la production du document d'urbanisme applicable et de la date de son approbation.
- Confondre le classement du site et l'existence d'un plan
Un site patrimonial remarquable sans plan approuvé relève du taux de 22 % et exige en outre une déclaration d'utilité publique de la restauration.
- Confondre les deux plans
Plan de sauvegarde et de mise en valeur et plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine ne produisent pas le même taux, bien qu'ils dispensent tous deux de la déclaration d'utilité publique.
- Oublier la date de l'acte d'approbation
Les dépenses ne sont éligibles qu'à compter de la publication de cet acte. Une dépense payée avant ne compte pas, quel que soit le taux affiché par ailleurs.
- Appliquer le taux au prix du bien
Le taux s'applique aux dépenses de restauration retenues, jamais au prix d'acquisition. Notre article sur le mécanisme de la réduction et son assiette montre l'ampleur de l'écart.
Le critère de décision
Le taux est la dernière variable à regarder, pas la première. On vérifie d'abord l'éligibilité, puis la qualité de l'actif appréciée sans l'avantage fiscal, puis la part réellement éligible du budget, puis la capacité du foyer à absorber la réduction sur la fenêtre utile. Le taux n'intervient qu'à la fin, pour départager deux dossiers qui ont déjà passé les étapes précédentes. Cet ordre n'est pas une préférence de méthode : il reflète le poids respectif des variables, et c'est en l'inversant que l'on signe les opérations décevantes. Un programme à 22 % bien placé vaut mieux qu'un programme à 30 % mal placé, et cette phrase résume l'essentiel de ce que nous voyons se jouer sur ces dossiers. Le traitement fiscal décrit ici dépend de la situation propre de chaque contribuable et est susceptible d'évoluer ; notre guide complet de la loi Malraux en reprend l'ensemble des conditions.
Cet article a une portée informative et pédagogique. Il ne constitue ni un conseil en investissement personnalisé, ni une recommandation portant sur un instrument financier déterminé, ni une offre de souscription. Les produits structurés présentent un risque de perte en capital au-delà de leur barrière de protection et un risque de défaut de l’émetteur. Les rendements évoqués sont conditionnels et soumis à la solvabilité de l’émetteur. Les documents précontractuels et contractuels des produits ne sont pas diffusés sur ce site : le cabinet les détient, les analyse avant toute souscription et les transmet à ses clients.