L’essentiel en 30 secondes
- L'usufruitier utilise le bien et perçoit ses revenus ; le nu-propriétaire détient la propriété « vide » et en devient plein propriétaire à l'extinction de l'usufruit.
- La valeur de chaque part se calcule avec le barème de l'article 669 du CGI, selon l'âge de l'usufruitier : plus il est âgé, plus la nue-propriété vaut cher.
- Au décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété sans droits supplémentaires.
- Le démembrement ne supprime pas le rappel fiscal : la donation de la nue-propriété compte dans la période de 15 ans.
- Ma règle : on démembre un bien dont on peut se passer de la libre disposition.
Le démembrement de propriété consiste à séparer un bien en deux droits : l'usufruit et la nue-propriété. L'un garde l'usage et les revenus, l'autre garde la valeur d'avenir. Fiscalement, c'est l'un des outils les plus puissants de la transmission, parce que seule la nue-propriété est taxée lors d'une donation, et que l'usufruit s'éteint ensuite sans droits.
Il a pourtant une contrepartie : il fige des rôles, des charges et des décisions pour des années. Voici comment il fonctionne, ce que vaut chaque part selon l'âge, et le calcul sur un cas concret.
Usufruit et nue-propriété : qui fait quoi
L'usufruitier peut habiter le bien, le louer et encaisser les loyers, ou percevoir les dividendes de titres. Il doit en revanche le conserver en bon état. Le nu-propriétaire ne perçoit rien pendant le démembrement, mais il détient le droit de propriété et, avec lui, la valeur qui lui reviendra pleinement.
La répartition des charges se règle par la loi, avec des marges de manœuvre dans l'acte : en général, les grosses réparations incombent au nu-propriétaire et l'entretien courant à l'usufruitier. Pour un bien immobilier, prévoyez dans l'acte qui paie quoi, et surtout qui décide de la vente : un bien démembré ne se vend en pratique qu'avec l'accord des deux parties. Sur le principe de la donation avec réserve d'usufruit, le notariat donne un exemple chiffré.
Le barème de l'article 669 du CGI
En matière de droits de donation ou de succession, la valeur de l'usufruit viager (jusqu'au décès de l'usufruitier) est fixée par un barème légal, que l'on retrouve dans le BOFiP :
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| Moins de 31 ans révolus | 80 % | 20 % |
| Moins de 41 ans révolus | 70 % | 30 % |
| Moins de 51 ans révolus | 60 % | 40 % |
| Moins de 61 ans révolus | 50 % | 50 % |
| Moins de 71 ans révolus | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans révolus | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
Deux précisions utiles. Un usufruit peut aussi être temporaire : il est alors évalué à 23 % de la pleine propriété pour chaque période de dix ans, sans tenir compte de l'âge, et sans pouvoir dépasser la valeur d'un usufruit viager. Et le barème est forfaitaire : il s'applique quelle que soit l'espérance de vie réelle de la personne.
Cas illustratif : donner la nue-propriété d'un bien de 400 000 €
Hypothèses : un parent de 66 ans, veuf, donne à ses deux enfants la nue-propriété d'un bien de 400 000 € (à parts égales) en gardant l'usufruit. Aucune donation antérieure dans les 15 ans. Barème des donations en ligne directe en vigueur en 2026, abattement de 100 000 € par enfant et par parent.
| Donation en pleine propriété | Donation de la nue-propriété | |
|---|---|---|
| Valeur transmise | 400 000 € | 240 000 € (60 %, selon l'article 669) |
| Part par enfant | 200 000 € | 120 000 € |
| Taxable après abattement de 100 000 € | 100 000 € | 20 000 € |
| Droits par enfant | environ 18 200 € | environ 2 200 € |
| Droits au total | environ 36 400 € | environ 4 400 € |
Au décès du parent, l'usufruit s'éteint : les enfants deviennent pleins propriétaires, sans droits à payer sur la part d'usufruit récupérée. Comparée à une donation en pleine propriété, l'écart est d'environ 32 000 € sur cet exemple. Mais il faut lire les contreparties : le parent n'a plus la libre disposition du bien (il ne le vend pas seul), l'abattement de 100 000 € de chaque enfant est consommé pour 15 ans, et la donation est irrévocable. C'est un cas de calcul, pas une promesse : les valeurs réelles, la situation familiale et l'évolution de la loi peuvent tout changer.
Où le démembrement sert vraiment
- Immobilier. C'est le terrain naturel : le parent reste dans sa résidence ou continue d'encaisser les loyers, les enfants reçoivent la valeur.
- Titres de société ou parts de SCI. Le démembrement des parts permet de distinguer le droit aux revenus et le droit de gouverner, selon ce que prévoient les statuts. Il se combine avec le pacte Dutreil pour une entreprise, dans le cadre du pilier du silo.
- Sommes d'argent. Un usufruit sur de l'argent est un quasi-usufruit : l'usufruitier peut consommer la somme, et doit en restituer l'équivalent à la fin. C'est le mécanisme qui sous-tend la clause bénéficiaire démembrée. Attention : depuis le 29 décembre 2023, l'article 774 bis du CGI rend non déductible, dans la succession, la dette de restitution sur une somme d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit, avec des exceptions détaillées au BOFiP. Les capitaux d'assurance vie démembrés ne sont pas concernés par cette règle.
- Petits-enfants. Donner la nue-propriété à un petit-enfant permet de combiner son abattement de 31 865 € avec la valeur réduite de la nue-propriété : la logique est détaillée dans notre article sur la transmission aux petits-enfants.
Ma lecture
Je vais être direct : le démembrement est un excellent outil pour celui qui n'a pas besoin de vendre. Il devient un mauvais outil le jour où le propriétaire veut changer d'avis, vendre pour déménager ou financer une dépendance.
Ma règle de bon sens : ne démembrer que ce que l'on garde pour soi jusqu'au bout (la résidence, un bien locatif conservé), et jamais le seul actif liquide. Je regarde aussi toujours la relation entre les parties : usufruitier et nu-propriétaire doivent s'entendre pendant des années, parfois des décennies. Dans une famille recomposée, un démembrement mal bordé devient vite un conflit.
Les erreurs à éviter
- Démembrer son seul actif liquide. Sans accès à la valeur, on perd en flexibilité.
- Ignorer l'âge dans le barème. À 80 ans, la nue-propriété vaut 70 % : l'avantage fiscal est faible. Le démembrement s'étudie tôt.
- Oublier de répartir les charges dans l'acte. Taxe foncière, travaux, assurance : tout ce qui n'est pas écrit se règle par la loi, pas toujours dans le sens voulu.
- Négliger le rappel fiscal. La nue-propriété donnée compte dans la période de 15 ans, comme tout autre don.
- Confondre quasi-usufruit et usufruit. Sur une somme d'argent, l'usufruitier consomme, et la créance de restitution doit pouvoir être prouvée.
FAQ
Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?
C'est la séparation de la propriété d'un bien entre l'usufruit (utiliser et percevoir les revenus) et la nue-propriété (détenir la valeur et en devenir plein propriétaire). Les deux droits peuvent être détenus par des personnes différentes.
Comment est calculée la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété ?
Le barème de l'article 669 du CGI fixe des pourcentages selon l'âge de l'usufruitier : à 66 ans, 40 % pour l'usufruit et 60 % pour la nue-propriété. Pour un usufruit temporaire, 23 % de la pleine propriété par période de dix ans.
Que se passe-t-il au décès de l'usufruitier ?
L'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire, sans nouveaux droits de mutation à payer sur cette réunion, selon le notariat. La donation initiale a en revanche été taxée sur la valeur de la nue-propriété.
Peut-on vendre un bien démembré ?
Oui, mais avec l'accord de l'usufruitier et du nu-propriétaire. Le prix se répartit ensuite, ou l'usufruit se reporte sur un autre bien ou sur une somme d'argent, avec un quasi-usufruit.
Le démembrement évite-t-il le rappel fiscal de 15 ans ?
Non. La donation de la nue-propriété est une donation comme une autre : elle est rappelée pendant 15 ans et consomme l'abattement correspondant, sur la base de la valeur de la nue-propriété.