En LMNP, l'amortissement du bâti se déduit du résultat et efface durablement le revenu imposable de la location meublée non professionnelle au régime réel. Ce n'est pas une niche fiscale : c'est l'application à un bien immobilier des règles comptables des bénéfices industriels et commerciaux. La réforme du calcul de la plus-value a changé l'arbitrage.
Pourquoi le LMNP et l'amortissement ne relèvent pas de la défiscalisation
Un bailleur qui loue meublé relève des bénéfices industriels et commerciaux, et non des revenus fonciers. Au régime réel, il détermine son résultat comme une entreprise : recettes encaissées, moins les charges, moins les amortissements. Le LMNP et l'amortissement qui lui est associé ne procurent donc ni réduction, ni crédit d'impôt — ils réduisent une base imposable.
La conséquence est que le dispositif se situe hors du champ du plafonnement global des niches fiscales. Le plafond de 10 000 € ne vise que des réductions et des crédits d'impôt ; une déduction opérée sur le revenu catégoriel en est hors champ par nature. Notre article sur les dispositifs qui échappent au plafonnement replace cette logique dans l'ensemble, et c'est le point qui rend la location meublée structurellement différente d'un Denormandie ou d'un Loc'Avantages.
Il faut en tirer la bonne conclusion, et seulement celle-là. Être hors plafond ne veut pas dire être sans borne : l'amortissement est borné par la valeur du bien et par le résultat de l'activité. Il veut dire que l'avantage ne se consomme pas sur une enveloppe partagée avec les autres dispositifs.
La mécanique de l'amortissement en location meublée
L'amortissement consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur du bien, en représentation de sa dépréciation. Trois règles en commandent l'effet.
- Le terrain ne s'amortit pas. Seule la valeur du bâti entre dans l'assiette, ainsi que le mobilier et les agencements, sur des durées plus courtes. La ventilation entre terrain et construction est un paramètre déterminant et doit être documentée.
- L'amortissement se décompose par éléments. Gros œuvre, toiture, installations techniques, agencements et mobilier s'amortissent sur des durées différentes, ce qui produit une charge annuelle substantielle les premières années.
- L'amortissement ne peut pas créer de déficit. La fraction d'amortissement qui excède le résultat avant amortissement n'est pas perdue : elle est mise en report et s'utilisera sur les exercices où le résultat le permettra. C'est ce qui explique qu'une location meublée au réel puisse rester non imposable plusieurs années de suite.
Le résultat courant est donc souvent nul ou très faible, alors que la trésorerie dégagée par les loyers est positive. C'est cet écart entre trésorerie et base imposable qui fait l'intérêt du régime, et il est parfaitement légal : il traduit une charge comptable réelle, la dépréciation du bien.
Comme toute déduction, son gain dépend de la tranche marginale du contribuable. Un bailleur imposé à 41 % tire du même amortissement un avantage très supérieur à celui d'un bailleur imposé à 11 %, et notre article sur le gain d'une déduction selon la tranche marginale détaille ce calcul.
Ce que la réforme de la plus-value a changé
Jusqu'à une période récente, les amortissements déduits pendant la phase d'exploitation n'étaient pas repris au moment de la vente : la plus-value se calculait sur le prix d'acquisition, sans tenir compte des amortissements pratiqués. L'avantage était donc définitif.
Ce n'est plus le cas. Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière du particulier. Le prix d'acquisition retenu est, en pratique, diminué des amortissements pratiqués, ce qui augmente la plus-value taxable d'autant.
L'amortissement n'est plus un avantage définitif : c'est un report d'imposition. Il efface l'impôt sur les loyers pendant la détention et le retrouve, pour tout ou partie, à la revente. L'opération reste favorable — un impôt différé de quinze ans n'a pas le même coût qu'un impôt immédiat, et les abattements pour durée de détention continuent de jouer sur la plus-value —, mais elle doit se calculer sur le cycle complet, acquisition comprise et cession comprise. Le traitement fiscal décrit ici dépend de la situation de chaque contribuable et est susceptible d'évoluer.
Cette bascule déplace l'arbitrage. Un bailleur qui conserve son bien très longtemps, ou qui le transmet, reste dans une configuration favorable. Un bailleur qui raisonne sur un horizon de huit à douze ans doit désormais intégrer l'effet de la réintégration dans son rendement net après impôt, et le résultat n'est plus systématiquement supérieur à celui d'une location nue.
La comparaison avec la location nue
| Critère | Location meublée au réel | Location nue au réel |
|---|---|---|
| Catégorie de revenus | Bénéfices industriels et commerciaux | Revenus fonciers |
| Amortissement du bâti | Déductible | Non déductible |
| Déficit imputable sur le revenu global | Non, le déficit reste catégoriel | Oui, dans la limite annuelle de 10 700 € |
| Effet à la revente | Amortissements réintégrés dans la plus-value pour les cessions à compter du 15 février 2025 | Plus-value calculée sans réintégration |
Les deux régimes ne se comparent donc pas sur le même terrain. Le meublé efface le revenu courant mais ne remonte rien au revenu global et rend une partie de l'avantage à la sortie. La location nue n'efface pas le revenu courant mais permet, lorsqu'un chantier est engagé, de réduire le revenu global dans les limites décrites par notre article sur le déficit foncier et son imputation.
Un paramètre s'y ajoute, souvent négligé : les prélèvements sociaux. Les bénéfices industriels et commerciaux non professionnels, dont relève la location meublée non professionnelle, supportent les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, dont le taux global a été relevé par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, tandis que les revenus fonciers restent au taux antérieur. L'écart est faible en points, mais il joue dans le même sens que la réintégration des amortissements et mérite d'être intégré au calcul plutôt qu'ignoré.
Les contreparties et le risque de cadre
- La tenue d'une comptabilité
Le régime réel suppose un bilan, un tableau d'amortissement et une liasse fiscale. C'est un coût annuel récurrent, à rapporter au gain fiscal attendu sur un petit bien.
- La ventilation terrain et construction
Une ventilation trop favorable au bâti gonfle l'amortissement et constitue un point de contrôle classique. Elle doit s'appuyer sur des éléments objectifs et conservés.
- La frontière avec la location meublée professionnelle
Le franchissement des seuils fait basculer l'activité dans un autre régime, avec des conséquences différentes sur les déficits, les plus-values et les cotisations sociales. Ce basculement s'anticipe, il ne se découvre pas.
- Le risque législatif, qui est réel sur ce sujet
La location meublée figure régulièrement parmi les régimes visés dans les débats budgétaires, et un plafonnement des amortissements a été discuté au cours de l'examen du projet de loi de finances pour 2027 avant d'être écarté par les députés à ce stade. Ce projet n'est pas adopté et aucune de ses mesures n'est applicable ; mais un investisseur qui raisonne sur dix ans doit savoir que ce régime est discuté chaque année.
Le critère de décision
Le LMNP et son amortissement se jugent sur le rendement net après impôt du cycle complet, et non sur l'absence d'imposition des premières années. Trois éléments suffisent à le reconstituer : le loyer net de charges et de frais de gestion, l'économie d'impôt annuelle au taux marginal réel, et l'impôt de plus-value estimé à la sortie en tenant compte de la réintégration des amortissements et des abattements pour durée de détention.
Si l'opération ne tient que par l'effacement du revenu courant, elle ne tient plus depuis la réforme. Si elle tient par la qualité du bien et de son emplacement, l'amortissement en améliore le rendement intermédiaire — ce qui est son office. Notre article sur la différence entre défiscaliser et investir développe cette hiérarchie, qui vaut pour tout actif immobilier.
Cet article a une portée informative et pédagogique. Il ne constitue ni un conseil en investissement personnalisé, ni une recommandation portant sur un instrument financier déterminé, ni une offre de souscription. Les produits structurés présentent un risque de perte en capital au-delà de leur barrière de protection et un risque de défaut de l’émetteur. Les rendements évoqués sont conditionnels et soumis à la solvabilité de l’émetteur. Les documents précontractuels et contractuels des produits ne sont pas diffusés sur ce site : le cabinet les détient, les analyse avant toute souscription et les transmet à ses clients.